На сегодняшний день рынок недвижимости Екатеринбурга предлагает большой выбор жилья для человека с практически любым доходом. Однако не всегда бывает просто разобраться во всем его многообразии и выбрать подходящее жилье. Так, если, к примеру, в сегменте премиум- и бизнес-жилья покупателя ограничивает предложение, а в эконом-сегменте — количество средств, то сложнее приходится человеку среднего достатка. Облегчить эту задачу смогли бы четкие параметры выбора такого жилья, некая классификация.
УрБК совместно с экспертами рынка жилой недвижимости приступило к определению критериев жилья для среднего класса, необходимых как покупателям, так и самим участникам рынка.
Для начала стоит определить, что же представляет из себя эта прослойка граждан. По оценкам Министерства экономического развития РФ, в настоящий момент в России 22% населения можно отнести к среднему классу. К нему, по мнению ведомства, относятся люди, у которых доходы выше шести прожиточных минимумов, а также обладающие автомобилем, жильем, возможностью частичной оплаты образования, здравоохранения, отдыха за границей.
Эксперты отмечают, что если разграничивать жилье по достатку граждан, то эконом-класс придется на людей с достатком меньше среднего, бизнес-класс — на людей с достатком выше среднего. Для среднего достатка — жилье комфорт-класса. В нижней и верхней границе — жилье ниже эконома и выше бизнес-класса — социальное и элит-жилье соответственно.
«Российский средний класс подходит к выбору новой квартиры комплексно, учитывая множество параметров. Все чаще россияне со средними доходами делают выбор в пользу жилья класса комфорт», — отметил президент «Атлас Групп», вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО Владимир Городенкер.
Какими же качествами должно обладать жилье комфорт-класса? Совместно со специалистами рынка недвижимости мы выделили несколько общих критериев, определяющих его. Первый из них — окружение.
По уверениям специалистов, в каком районе города расположится такое жилье — не важно. Главное, чтобы вокруг дома была создана комфортная среда для проживания. По словам Владимира Городенкера, при выборе квартиры первоначально покупатели акцентируют свое внимание на районе будущего проживания, безопасности жилого комплекса, наличии удобных транспортных развязок, а также на присутствии рядом с домом зеленой зоны и развитой социальной инфраструктуры.
При этом каких-либо конкретных привязок к отдельным районам у жилья комфорт-класса нет.
«Оно может находиться практически в любом районе города, однако важным моментом является транспортная доступность. Если человеку приходится часами стоять в пробках, чтобы добраться до работы, то это большой минус», — уверен руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин.
Как отметил директор агентства недвижимости «Мастер-недвижимость» Ильшат Тухватшин, важным требованием в настоящее время для покупателей является экология.
«Наличие зеленых зон вблизи — это почти обязательный пункт. Однако реально таких возможностей у города немного. Если это есть, то это идеальный вариант для жилья комфорт-класса», — считает Ильшат Тухватшин.
С ним согласен и генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, добавляя, что у такого жилья не должно быть рядом источников пыли и шума, никаких производственных площадок.
«Пускай это будет, к примеру, Юго-Западный район. Это немного далековато, но экология сейчас стоит у людей в приоритете. Если раньше все рвались в центр, то сейчас хотят оттуда выбраться и дышать свежим воздухом. Приятно жить рядом с природой, а не вблизи пыльных дорог», — добавил эксперт.
Между тем эксперты отмечают: в Екатеринбурге таких зон вообще чрезвычайно мало. Если их рядом нет, то с этим ничего не поделаешь. Однако их наличие — большой плюс. Другим важным параметром специалисты называют закрытый двор, который обеспечивает безопасность жителей.
По словам генерального директора агентства недвижимости «ЛиКом» Артура Сафарова, средний класс смотрит на бизнес- и элит-жилье и хочет создать себе подобные условия. И прежде всего, он хочет иметь свое собственное пространство для прогулок, чтобы обезопасить себя от посторонних людей, — это закрытый и охраняемый двор. Однако не менее важной, по его словам, является и возможность припарковаться без каких-либо сложностей.
«Людям среднего класса важна, прежде всего, транспортная доступность, чтобы они могли спокойно заехать во двор и припарковаться. Это то, с чем не должно быть проблем в жилье такого плана», — отметил Артур Сафаров.
Как добавил первый заместитель генерального директора ГК «Северная казна» Павел Маслихин, все более важным фактором также становятся парковочные места. «Мы видим, что и в жилых комплексах с подземным паркингом все равно люди ставят машины на территории двора. Сегодня у нас очень щадящие нормативы по количеству парковочных мест. Но я уверен, что в доме должно быть не менее полутора парковочных мест на квартиру», — добавил эксперт.
Между тем, как уверяют эксперты рынка недвижимости, все большее внимание уделяется комплексной застройке. Теперь параметр комплексности все больше тяготеет к обязательному для жилья комфорт-класса.
«Екатеринбург уже практически полностью отказался от точечного строительства. Комплексная застройка — это комфортное проживание. Если бы у нас территории осваивались комплексно, то люди не стремились бы в центр, а жили бы на периферии с лучшей экологией», — считает Павел Маслихин.
При этом комплексность накладывает на себя некие обязательства. Например, это инфраструктура. По мнению Сергея Меньшенина, в шаговой доступности должны быть детский сад, школа, аптека, продуктовый магазин и салон красоты. «Садики и школы — это критичный момент. Никто не хочет далеко возить своих детей. Они должны быть в шаговой доступности», — добавил Павел Маслихин.
«Если это отдельно стоящее здание, то здесь уже таких жестких требований нет. В таком случае появляется параметр социальной однородности. В комплексной застройке все люди примерно одного социального уровня, так как покупают квартиры за свои деньги. Если же это новое здание, грубо говоря, стоит среди бараков, которые и не планируют сносить, то это, конечно же, большой минус», — отметил аналитик АН «Новосел».
Коммерческий директор ЗАО «НОВА-Строй» Руслан Музафаров уверен, что общая социальная атмосфера для жилья среднего класса крайне важна: в отличие от социальных групп с более высоким уровнем дохода, средний класс не стремится к элитности через социальную однородность и к перманентной конкуренции. Социальная среда должна быть нейтрально дружелюбной, на уровне взаимной вежливости и «адекватности».
Кроме того, специалисты сейчас уделяют внимание и наличию поблизости торговых центров, где люди могут и совершить покупки, и развлечься. «Желательно, чтобы торговые зоны, такие как гипермаркеты и торговые центры, располагались на расстоянии от жилья не более чем в получасе езды, в идеале — в том же районе. Если у вас в 15–20 минутах езды есть крупный торгово-развлекательный центр — это большой плюс», — считает Сергей Меньшенин.
Впрочем, как напоминает Ильшат Тухватшин, согласно стратегии развития города, в каждом районе должен быть как минимум один ТРЦ. «Мы видим, что их развитие происходит постоянно. Поэтому с торговлей сейчас редко где есть проблемы. А если эта задумка властей будет реализована в полной мере, то проблем с доступностью торговых зон не будет ни у кого», — отметил эксперт. По словам Руслана Музафарова, вообще представители среднего класса обычно раздираемы противоречием между желанием сэкономить и готовностью доплатить за улучшенное качество жизни.
Таким образом, они отдают предпочтение недорогим проектам, но с определенными характеристиками комфорта. Такими характеристиками могут быть комфортные планировочные решения (с большими кухнями, двумя санузлами и т.п.), высота потолка, улучшенная отделка квартир «под ключ» или черновая отделка, двухкамерные стеклопакеты, предусмотренные места для кондиционеров, обязательное наличие надземного/подземного паркинга, организованная система безопасности (предусмотрена комната для консьержа) и прочее.
Как уверяет коммерческий директор «AVS Девелопмент» Лев Тетин, наибольший интерес у потребителей рынка вызывает качественное и недорогое жилье площадью до 80 кв. м, без вычурных проектов, огромных холлов, мраморных лестниц и прочих архитектурных излишеств.
На втором месте после расположения, по словам Владимира Городенкера, для покупателей ключевыми параметрами при выборе жилья является планировка, общая и жилая площадь, высота потолков.
«Современное жилье класса комфорт традиционно отличают кухни площадью от 10 кв. м, большие светлые комнаты до 21 кв. м, просторные холлы. Сегодня на рынке недвижимости распространена практика возведения жилья категории комфорт по иностранным проектам. Квартира в новостройке приятно удивляет простором. Одновременно ее отличает функциональность жилого пространства. В наше время рациональный покупатель готов платить только за достаточный уровень комфорта, а не за архитектурные изыски», — добавил президент «Атлас Групп».
Как отметил Владимир Городенкер, если говорить про молодые семьи, покупающие квартиру впервые, то они, как правило, стремятся приобрести жилье «на вырост» — еще на этапе покупки предусмотреть метры для будущих детей. Кроме того, многие покупатели изначально интересуются размером будущей квартплаты. Они часто задают вопросы застройщику о наличии в доме энергосберегающих технологий — счетчиков на воду, электрическую энергию, термостатов регулирования уровня отопления — и о других характеристиках квартиры.
Таким образом, комфортное жилье для среднего класса должно быть расположено в экологическом районе города, рядом с лесопарковой зоной. Лучше, если это будет комплексная застройка, которая обеспечит и однородность социальной среды, и всю необходимую инфраструктуру. Закрытый охраняемый двор и достаточное количество парковочных мест — требование, которое в комфортном жилье должно выполняться. Важна также и транспортная доступность такого жилья.
Автор: Алена Тымонюк
